São Vicente em Reforma (Tributária)
Capítulo X – Atualização do valor dos imóveis
Fazendo uma pequena pausa na nossa famigerada Reforma (Tributária), hoje trataremos de um assunto tão importante quanto, o qual diz respeito a uma das diversas novidades trazidas pela Lei nº 14.973/2024: a possibilidade de atualização dos valores dos imóveis constantes nas declarações das pessoas físicas e jurídicas.
Como toda boa reforma brasileira, também precisaremos fazer uma pequena pausa. Não pelo fato de não terem outros assuntos de extrema importância que digam respeito à Reforma Tributária inaugurada pela Emenda Constitucional nº 132/2023, mas sim em razão de surgirem outros assuntos periféricos à própria reforma e que são tão necessários e urgentes quanto, visando um mesmo objetivo em comum: aumentar a arrecadação de valores aos cofres públicos.
No dia 16 de setembro de 2024 foi publicado no Diário Oficial da União a Lei nº 14.973, lei esta que é uma miríade de novas disposições normativas tributárias. Além de tratar da “reoneração” gradativa da folha de pagamentos, regularização da declaração de bens, recursos ou direitos, dos depósitos judiciais e extrajudiciais, de recursos esquecidos e outros assuntos, a nova norma também trata de um tema que pode ser de grande interesse para as pessoas físicas e jurídicas que possuem imóveis.
Os artigos 6º e 7º da referida norma dizem respeito à possibilidade de atualização do valor dos bens imóveis na Declaração de Ajuste Anual, no caso de pessoas físicas, e no ativo permanente do balanço patrimonial, no caso de pessoas jurídicas. E talvez você já esteja com o seguinte questionamento em mente: para quê eu iria querer aumentar o valor declarado do meu imóvel?
A Receita Federal, órgão competente para fiscalizar as declarações de imposto de renda das pessoas físicas, possui a política de não permitir que os contribuintes atualizem os valores dos imóveis em sua Declaração de Ajuste Anual, devendo tais bens serem relacionados e declarados anualmente pelo valor de suas aquisições (o mesmo acontece com as pessoas jurídicas). Há somente duas únicas hipóteses para a modificação do valor constante daquele bem imóvel adquirido: no caso de obras de ampliação ou reforma, as quais devem ser comprovadas por meio de notas fiscais, ou no caso de venda daquele bem imóvel a outrem, hipótese em que, no ano seguinte à alienação, o imóvel deverá ser colacionado na declaração com valor zerado, indicando a venda.
Nesta segunda hipótese (venda do imóvel), há a incidência de um imposto que causa grande desgosto aos contribuintes: o imposto sobre o ganho de capital. Como sabemos, bens imóveis são tipos de bens que (usualmente) se valorizam ao longo dos anos. Uma pessoa que adquiriu um imóvel no ano de 2010 e que deseje vende-lo no ano de 2024 poderá perceber um acréscimo patrimonial, haja vista que o valor da venda no ano de 2024 será maior que o valor da compra no ano de 2010. Em acontecendo este fato na realidade, tal pessoa se verá diante do imposto sobre o ganho de capital.
Utilizando este mesmo exemplo, pensemos na hipótese desta pessoa ter adquirido um imóvel em 2010 pelo valor de R$ 700.000,00. Durante quatorze anos (de 2010 a 2024) tal pessoa informou em sua Declaração de Ajuste Anual ser proprietário de um imóvel que lhe custou R$ 700.000,00. Contudo, no ano de 2024, ele consegue vender seu imóvel por R$ 800.000,00. Neste caso, tal pessoa deverá pagar até o último dia útil do mês seguinte ao mês da venda o imposto sobre o ganho de capital pela diferença entre o valor de aquisição e o valor da venda do bem, possuindo um ganho de capital de R$ 100.000,00, incidindo sobre tal valor alíquotas que vão de 15% a 22,5%.
Pois bem, feita toda esta explanação sobre o ganho de capital, tratemos de novo a respeito da disposição da Lei nº 14.973/2024. A possibilidade de atualização do valor declarado do bem imóvel pode ser uma estratégia tributária muito interessante, haja vista que, conforme o caso hipotético em questão, se a pessoa narrada pudesse ter aumentado o valor declarado do imóvel, menor seria o ganho de capital obtido, o que consequentemente geraria um valor menor de imposto a pagar.
Segundo os dizeres da norma, as pessoas físicas e jurídicas que quiserem poderão atualizar o valor declarado dos seus imóveis ao valor de mercado até o dia 16 de dezembro de 2024 pagando um imposto prévio sobre o ganho de capital sob a alíquota única de 4%. Feita a atualização do valor, quando o proprietário do bem conseguir vender o imóvel após três anos da atualização, o cálculo do imposto sobre o ganho de capital será diferenciado a depender da quantidade de meses que se passaram da atualização, possibilitando que o contribuinte pague um valor menor de imposto do que pagaria caso não opte por atualizar o valor do imóvel.
Como dissemos, esta possibilidade de atualização do valor dos imóveis pode ser uma grande estratégia para os contribuintes que terão tão somente até o dia 16 de dezembro de 2024 para realizar tal operação em suas declarações de bens. Portanto, tendo em vista o curto prazo para fazer a atualização e pagar o imposto devido, fez-se necessária nossa pequena pausa em nossa série de matérias sobre a Reforma Tributária. Contudo, não deixa de tratar sobre o assunto principal que ambos os temas possuem em comum: aumento da arrecadação.
Caso você tenha se interessado pela possibilidade de atualização do valor dos seus imóveis, entre em contato com nossos profissionais para que possamos auxiliá-lo e verificar se, de fato, é interessante a atualização dos valores dos seus bens imóveis.
Até semana que vem!
